头彩网APP:孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

头彩网APP孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

【华盛顿发生枪击案】

根據規劃↑♀,孫河組團規劃用地面積283.8公頃π⌒,其中建設用地120公頃┊↑♂。雖然面積不大∵,但是土地純粹﹡▽∵,全區僅規劃12宗住宅用地♂,容積率多在1.1左右↑☆□,其他為商業用地、教育用地、綠化用地、中央湖等∟♂☆。

9月2日下午﹡⊿,上述三宗地塊迎來現場競價﹡π,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、首創、龍光等參与競價⊿,值得關注的是?∵∵,這也是陽光城首次進京參与搶地◇△┊。

孫河亦不例外?,但是?,別墅區內建限競房♀▽∵,似乎有點出入⊿?△。2017年5月3日▽↑□,中糧天恆旭輝聯合體以45.75億元摘得孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地π,溢價率31.09%﹡,摺合樓麵價5.13萬元/平方米▽,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米♂,銷售最高價格不超過70892元/平方米∵∟。2017年9月7日☆☆,在其他17家房企的夾擊下〇⌒∴,泰禾以59.6億元、36%的自持麵價摘得孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊□♂┊,溢價率49%⌒♂,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米□◇,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米⊙△。張大偉分析?﹡∴,該地塊摺合樓麵價6.9萬元/平方米♂┊。

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隨着中央別墅區傳統板塊諸如天竺、香江等發展飽和↑〇,孫河組團這個純粹的低密住宅區開始引起關注♂∟π,受溫榆河綠化帶的輻射☆,再加上規劃中的中央湖、濕地公園⊙,以及自身低密規劃∴⌒,孫河的自然環境極其優越∴。位於京密路西側、機場南線高速北側∴⌒,距離東北五環五元橋約6公里∵,距離首都機場僅8公里⊙,且緊鄰地鐵孫河站?π♀,交通非常便捷;此外♂↑,孫河處於中央別墅核心位置↑,可以享受區域內已經相對成熟的高端商業、醫療、教育、娛樂、生活服務配套┊,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞◇?⌒。

B02-B03版采寫/新京報記者 段文平

一語成讖⊙。8月25日△□↑,北京再次掛出BCDE地塊〇□,起始總價比首次掛牌降了3.7億元?⊙,為42.3億元?△,但是在9月份的競拍現場↑,再次遭遇流拍﹡♂。

10個月時間〇☆⌒,孫河組團出讓5宗地塊π,地價就從2萬時代跨入5萬元時代⊙。當時不少人認為┊⊿,中糧地產拿地價格較貴♀⌒〇,單價必須賣到8萬元才能不虧本◇,10萬元才能賺錢〇☆。這對於較早布局的龍湖、泰禾來說π,是個「解套」的好機會⊙⊿。

2 地價三連跳2012年9月π□,孫河組團第一宗住宅用地掛牌出讓↑,建築規劃面積約為7.29萬平方米◇,起始價約為13.53億元↑∟。但是當時的房地產市場調整並未結束⊙♂,房企拿地仍然較為謹慎∟┊,吸引的開發商並不多⊙﹡□,僅萬科、華遠、九龍倉、懋源、龍湖地產等↑?,最終龍湖地產便以14.7億元摘得該地塊⊙▽,溢價率僅為8.66%♂♂⊿,機構測算樓麵價約為20158元/平方米♂♂。

土地流拍也讓中糧地產摘得的最貴地塊陷入「解套」困境☆♂。相比于組團內前兩個項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷△,中糧地產地塊超過4萬元的樓麵價♂,使其遲遲難以入市∵∴。在2015年π,該項目終於取得預售證☆♀﹡,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米〇◇♂,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米∟。不過♀,據張大偉統計∵▽⊿,中糧瑞府在7月份的實際成交均價在6.7萬元/平方米△⊙。

1 站在「巨人」肩上孫河組團有何魅力?﹡☆?七年時間▽〇,引得眾多房企競折腰☆π。孫河組團位於北京朝陽區孫河鄉△□〇,北京市第二道綠化隔離地區之內∵♀∵,臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區↑,處於京順路交通走廊和溫榆河生態走廊的節點〇↑,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分∴⊿∵。

2013年1月24日┊,孫河組團第二宗住宅用地——朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊競拍☆〇,吸引十多家競買主體參与⊙。最終♂♀☆,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得┊↑,摺合樓麵價約為2.86萬元/平方米∴,接近3萬元?♂π,溢價率高達49.79%〇□△。而2月28日⊙,北京13宗地塊集中出讓♂,堪稱土地盛宴∟。其中♂☆,孫河組團再次出讓兩宗住宅用地π,分別為F、G地塊┊♀♀,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中☆♀,並未超過此前泰禾拿地價格∟。

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孫河組團的土地整理出讓速度快得驚人◇π。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起♂⊿,僅僅三年的時間↑π,孫河組團土地就進入競拍階段┊∴∴。

但是整個競拍過程▽∵π,較為克制◇,參与的企業大部分都沒有積極舉牌π♂π,最終♂,在內地房地產市場低調多年的恆基兆業☆☆⌒,爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊♂┊∴,溢價率23.3%⌒⊿,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團的最高地價紀錄♂,但是♂↑,業內人士評價∵,地塊熱度、成交價格均低於預期?。

起始總價則略有上調∴♂♂,從之前的42.3億元變為43.22億元∴⌒,起始樓麵價則有下調⊙,為3萬元/平方米♂。

在市場大勢下♀﹡,孫河的熱度又回來了∟□↑。新的地價紀錄誕生◇,此前那些高價地項目開始解套◇〇π。而那時π☆♂,龍湖雙瓏原著作為區域內最早開盤的項目∵⊙☆,在2015年的成交均價為47064元/平米↑?⊙,僅剩最後幾套獨棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子∴,在2015年成交均價為64358元/平方米;於2015年開盤的首開·琅樾別墅部分和中糧瑞府兩項目⊿,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間↑。

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5 撕裂的限價至2015年∴▽,孫河仍是純粹的低密高端住宅區△,是門檻較高的富人區☆?。但是♀,改變發生在2016年∵﹡。為了抑制過熱的樓市┊⊿,「限房價、競地價」成為北京住宅用地市場主流的競拍方式?∵,這類房源被市場稱之為限競房△﹡π。截至目前⊙♂□,已經成交了超過百宗限競房地塊?♂∴,且大部分項目產品受到「70/90」政策限制△﹡♂。

有分析人士表示♂﹡♂,除了高總價、高單價外↑,還有來自市場層面的原因♂⊿⌒。當時┊,房地產調整並未結束♀,開發商融資成本高⊿,在樓市整體溫度不高的情況下△,對於高價地更為謹慎↑∵△。對此⊿,一位地產大佬曾發微博稱π,「高價地流標只是開始↑∟◇。」

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2015年是全國樓市瘋狂的一年π□△,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現飆升┊。也正是在這樣的背景下☆,孫河曾經兩度流拍的地塊再次掛出π,這次等待它的不是流拍┊∴☆,不是冷場▽♀,而是逆襲狂奔之路☆∴。

中糧地產高價地塊想要徹底解套﹡﹡,還需要更高價地塊的出爐▽。4 再度高潮2014年9月30日?♀□,央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》∴□,其中最引人關注的是首套房認定標準調整♂⊙↑,認貸不認房┊。2014年11月21日↑,央行宣布降息⌒〇,政策寬鬆⌒,樓市回暖節奏加快?∟。

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2018年1月4日〇◇,首創遠洋聯合體以總價61億元收穫了孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊□♂↑,溢價率僅9.34%π♀。1月17日∵♂〇,僅1輪♂,中糧旭輝聯合體以33.65億元拿下孫河鄉北甸西村2902-14地塊∴,溢價率僅1.02%▽┊♂,摺合樓麵價5.72萬元/平方米∴∴。

至此⊙〇⌒,孫河組團住宅用地出讓宣布收官〇□◇,七年時間☆▽,超過40家房企參与競拍∟⊿∵,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產、泰禾集團、恆基兆業等瓜分﹡。七年時間◇□∟,孫河組團地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米♀,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間〇◇⊿,孫河組團見證了北京房地產市場的高熱與低迷♀,也目睹了開發商在土地市場的瘋狂、謹慎、焦慮、無奈♀◇﹡,無數種心態﹡◇,全部呈現∴▽。如今⌒⊿⊙,雖然住宅用地出讓收官∟△,但是孫河組團的建設並未結束?,將時針撥回⊿,讓我們重新走一遍孫河組團的發展史☆◇⌒。

隨着北京房地產市場恢復理性和平穩⊙,「限房價、競地價」的競拍方式也逐漸被打破﹡﹡,不限價地塊慢慢出現在北京土拍市場▽♀,孫河組團最後兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨π。

5月28日☆↑﹡,孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現場競拍▽∵,低密度、別墅區、不限價、不限「70/90」π,看點十足⌒⌒,想象力豐富♀□⊙,信號意義強烈↑〇。參与競拍的房企也實力雄厚〇♂⊙,既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開♂∴∵,又有民企龍頭碧桂園、龍湖⊙,還有諸如平安之類的險資大鱷△↑∟,亦有老牌港資企業恆基兆業◇⌒,可謂卧虎藏龍△♀,欲上演一場「龍虎鬥」﹡┊。

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3 尷尬流拍2014年☆∴♂,孫河組團土地熱度並未延續π∟,而是轉冷□。7月29日⊿π〇,北京土地市場推出了5塊土地☆,分別是房山區的3宗和孫河組團的2宗☆□♂。相比于房山商業用地以較高溢價率被摘得π,孫河組團BCDE、K地塊則較為落寞∟┊,直到競價截止時間都沒有收到網絡報價☆∟∴,最終以流拍告終┊↑。

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孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷∟〇〇。圖為2013年區域進入建設階段◇▽▽。孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷♂。圖為區域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著⊙﹡┊。新京報資料圖片任誰也沒想到△↑⊙,曾經在北京土地市場掀起腥風血雨的孫河組團♂,最後一宗地塊的成交竟暗淡收場┊☆♂。僅兩家開發商參与♀↑,恆基+天恆、昆泰∟△,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企π△,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等﹡∵◇,均未露臉〇∴△。最終⌒↑∴,恆基+天恆以1.51%的溢價率將朝陽區孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊輕鬆收入囊中□△△,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價∴∴,相比於3個多月前摘得同區域的另一宗溢價率為23.32%的地塊↑,恆基簡直是「撿了個漏」〇┊。

在總價競拍環節┊,經過多輪舉牌△▽〇,龍湖平安等聯合體舉牌64.83億元達到總價上線?☆,隨後轉為保障房面積競拍環節∟。最終π⊿,保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房的代價?∴,將該地塊收入囊中⌒▽。據機構測算⊙??,加上異地配建的保障房∟?,該地塊摺合樓麵價已達到5.38萬元/平方米∟♀,刷新組團最貴地價紀錄∴﹡。

彼時的北京土地招拍掛市場♂□♂,到處烽火硝煙□π,大興瀛海、龐各庄等非傳統熱點區域遭到房企激烈爭奪∟∵,丰台變為「瘋台」↑┊♂,作為優質區域﹡﹡,孫河組團勢必遭遇拼搶♀。

而孫河組團最後一宗地塊♀□,同樣不限價〇﹡♂,其冷淡程度△?,更是超出想象?∵,溢價率僅為1.5%⌒◇↑。張大偉分析△△▽,地塊因為容積率較高△┊,為1.5π,住宅比例佔70%〇∵,溢價率肯定會低於之前地塊∴。

僅過5個月後◇﹡,孫河組團地價刷新歷史紀錄♀☆♀。當年7月23日﹡⊙⌒,孫河鄉西甸村HIJ地塊迎來現場競價⊿⊙,多家房企參与競拍△。總價達到上限〇,轉入到公租房面積的競拍環節〇,最終?┊△,中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊﹡,溢價率49.37%♂∵,扣除公租房面積后⊿,該地塊的樓麵價高達4.84萬元/平方米▽♂,成為組團內最貴地塊□∴。如果再刨除掉幼兒園等配建項目∟∵π,摺合樓麵價超過5萬元/平方米☆□△。

不同於北京其他板塊∵△⌒,孫河組團是唯一一個先規劃后建設的純粹低密住區,被定義為「集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區♂,是東三鄉先行啟動的重點組團」∟☆。

優質地塊不限價∟,但是並未引起開發商的瘋狂﹡﹡,孫河組團土地出讓雖然收官□↑,但是對於北京土地市場所帶來的信號意義並未結束⌒。

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這也是三年多以來∴,北京首次出現土地流拍現象⊿。中原地產首席分析師張大偉分析認為▽∵┊,「一日內兩塊熱門住宅用地流標﹡﹡,底價過高是主因⌒。」掛牌公告顯示∵,K地塊建築規劃面積8.99萬平方米?π,起始總價為31.45億元♂,起始樓麵價高達3.5萬元/平方米▽,突破北京住宅用地起始樓麵價最高紀錄⌒∟。而此前中糧地產摘得的HIJ地塊建築規劃面積為8.17萬平方米∴∴,起始價才15.8億元?⌒。此外↑π∴,BCDE地塊建築面積約為17.6萬平方米┊∵↑,起始總價為46億元π◇⌒。據中原地產市場研究部計算⊿,地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建♀π,因此實際樓麵價已經突破了4萬元/平方米〇┊□。

2015年↑┊△,BCDE地塊更名為「北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊」再次掛牌出讓♀◇☆。與之前相比⌒♀,地塊的土地面積有所「縮水」〇▽,取消了地塊內的中小學合校用地部分┊♂♀,建築規劃面積從此前的約為17.6萬平方米變為14.37萬平方米∴∵。

在「限房價、競地價」的競拍方式下〇⌒,北京90平方米之下的中小戶型呈爆髮式增長∟ππ,短時間內供過於求▽,產品同質化⌒□⌒,去化陷入困境△∵,這使得開發商拿地的熱情大大下降∟∴,北京土地市場走冷♂⊙☆。

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一周后∵,朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊〇,在歷經90輪的拼搶后∵□,被懋源地產以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中□,摺合樓麵價約5.26萬元/平方米⊿♂△。

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進入2012年底☆﹡☆,北京土地市場就開始熱了起來∴﹡□,多宗地塊以超過40%的溢價率成交∵△。進入2013年∟☆,北京土地市場開始瘋狂﹡∟□,那一年□,北京經營性用地出讓金合計達到1819.57億元♀,創造歷史最高紀錄⌒♂┊。多個區域上演「麵粉貴過麵包」的行情◇。也是那一年▽,孫河組團地價飆漲﹡◇。

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孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

【华盛顿发生枪击案】

根據規劃↑♀,孫河組團規劃用地面積283.8公頃π⌒,其中建設用地120公頃┊↑♂。雖然面積不大∵,但是土地純粹﹡▽∵,全區僅規劃12宗住宅用地♂,容積率多在1.1左右↑☆□,其他為商業用地、教育用地、綠化用地、中央湖等∟♂☆。

9月2日下午﹡⊿,上述三宗地塊迎來現場競價﹡π,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、首創、龍光等參与競價⊿,值得關注的是?∵∵,這也是陽光城首次進京參与搶地◇△┊。

孫河亦不例外?,但是?,別墅區內建限競房♀▽∵,似乎有點出入⊿?△。2017年5月3日▽↑□,中糧天恆旭輝聯合體以45.75億元摘得孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地π,溢價率31.09%﹡,摺合樓麵價5.13萬元/平方米▽,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米♂,銷售最高價格不超過70892元/平方米∵∟。2017年9月7日☆☆,在其他17家房企的夾擊下〇⌒∴,泰禾以59.6億元、36%的自持麵價摘得孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊□♂┊,溢價率49%⌒♂,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米□◇,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米⊙△。張大偉分析?﹡∴,該地塊摺合樓麵價6.9萬元/平方米♂┊。

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隨着中央別墅區傳統板塊諸如天竺、香江等發展飽和↑〇,孫河組團這個純粹的低密住宅區開始引起關注♂∟π,受溫榆河綠化帶的輻射☆,再加上規劃中的中央湖、濕地公園⊙,以及自身低密規劃∴⌒,孫河的自然環境極其優越∴。位於京密路西側、機場南線高速北側∴⌒,距離東北五環五元橋約6公里∵,距離首都機場僅8公里⊙,且緊鄰地鐵孫河站?π♀,交通非常便捷;此外♂↑,孫河處於中央別墅核心位置↑,可以享受區域內已經相對成熟的高端商業、醫療、教育、娛樂、生活服務配套┊,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞◇?⌒。

B02-B03版采寫/新京報記者 段文平

一語成讖⊙。8月25日△□↑,北京再次掛出BCDE地塊〇□,起始總價比首次掛牌降了3.7億元?⊙,為42.3億元?△,但是在9月份的競拍現場↑,再次遭遇流拍﹡♂。

10個月時間〇☆⌒,孫河組團出讓5宗地塊π,地價就從2萬時代跨入5萬元時代⊙。當時不少人認為┊⊿,中糧地產拿地價格較貴♀⌒〇,單價必須賣到8萬元才能不虧本◇,10萬元才能賺錢〇☆。這對於較早布局的龍湖、泰禾來說π,是個「解套」的好機會⊙⊿。

2 地價三連跳2012年9月π□,孫河組團第一宗住宅用地掛牌出讓↑,建築規劃面積約為7.29萬平方米◇,起始價約為13.53億元↑∟。但是當時的房地產市場調整並未結束⊙♂,房企拿地仍然較為謹慎∟┊,吸引的開發商並不多⊙﹡□,僅萬科、華遠、九龍倉、懋源、龍湖地產等↑?,最終龍湖地產便以14.7億元摘得該地塊⊙▽,溢價率僅為8.66%♂♂⊿,機構測算樓麵價約為20158元/平方米♂♂。

土地流拍也讓中糧地產摘得的最貴地塊陷入「解套」困境☆♂。相比于組團內前兩個項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷△,中糧地產地塊超過4萬元的樓麵價♂,使其遲遲難以入市∵∴。在2015年π,該項目終於取得預售證☆♀﹡,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米〇◇♂,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米∟。不過♀,據張大偉統計∵▽⊿,中糧瑞府在7月份的實際成交均價在6.7萬元/平方米△⊙。

1 站在「巨人」肩上孫河組團有何魅力?﹡☆?七年時間▽〇,引得眾多房企競折腰☆π。孫河組團位於北京朝陽區孫河鄉△□〇,北京市第二道綠化隔離地區之內∵♀∵,臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區↑,處於京順路交通走廊和溫榆河生態走廊的節點〇↑,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分∴⊿∵。

2013年1月24日┊,孫河組團第二宗住宅用地——朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊競拍☆〇,吸引十多家競買主體參与⊙。最終♂♀☆,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得┊↑,摺合樓麵價約為2.86萬元/平方米∴,接近3萬元?♂π,溢價率高達49.79%〇□△。而2月28日⊙,北京13宗地塊集中出讓♂,堪稱土地盛宴∟。其中♂☆,孫河組團再次出讓兩宗住宅用地π,分別為F、G地塊┊♀♀,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中☆♀,並未超過此前泰禾拿地價格∟。

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孫河組團的土地整理出讓速度快得驚人◇π。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起♂⊿,僅僅三年的時間↑π,孫河組團土地就進入競拍階段┊∴∴。

但是整個競拍過程▽∵π,較為克制◇,參与的企業大部分都沒有積極舉牌π♂π,最終♂,在內地房地產市場低調多年的恆基兆業☆☆⌒,爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊♂┊∴,溢價率23.3%⌒⊿,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團的最高地價紀錄♂,但是♂↑,業內人士評價∵,地塊熱度、成交價格均低於預期?。

起始總價則略有上調∴♂♂,從之前的42.3億元變為43.22億元∴⌒,起始樓麵價則有下調⊙,為3萬元/平方米♂。

在市場大勢下♀﹡,孫河的熱度又回來了∟□↑。新的地價紀錄誕生◇,此前那些高價地項目開始解套◇〇π。而那時π☆♂,龍湖雙瓏原著作為區域內最早開盤的項目∵⊙☆,在2015年的成交均價為47064元/平米↑?⊙,僅剩最後幾套獨棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子∴,在2015年成交均價為64358元/平方米;於2015年開盤的首開·琅樾別墅部分和中糧瑞府兩項目⊿,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間↑。

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5 撕裂的限價至2015年∴▽,孫河仍是純粹的低密高端住宅區△,是門檻較高的富人區☆?。但是♀,改變發生在2016年∵﹡。為了抑制過熱的樓市┊⊿,「限房價、競地價」成為北京住宅用地市場主流的競拍方式?∵,這類房源被市場稱之為限競房△﹡π。截至目前⊙♂□,已經成交了超過百宗限競房地塊?♂∴,且大部分項目產品受到「70/90」政策限制△﹡♂。

有分析人士表示♂﹡♂,除了高總價、高單價外↑,還有來自市場層面的原因♂⊿⌒。當時┊,房地產調整並未結束♀,開發商融資成本高⊿,在樓市整體溫度不高的情況下△,對於高價地更為謹慎↑∵△。對此⊿,一位地產大佬曾發微博稱π,「高價地流標只是開始↑∟◇。」

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2015年是全國樓市瘋狂的一年π□△,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現飆升┊。也正是在這樣的背景下☆,孫河曾經兩度流拍的地塊再次掛出π,這次等待它的不是流拍┊∴☆,不是冷場▽♀,而是逆襲狂奔之路☆∴。

中糧地產高價地塊想要徹底解套﹡﹡,還需要更高價地塊的出爐▽。4 再度高潮2014年9月30日?♀□,央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》∴□,其中最引人關注的是首套房認定標準調整♂⊙↑,認貸不認房┊。2014年11月21日↑,央行宣布降息⌒〇,政策寬鬆⌒,樓市回暖節奏加快?∟。

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2018年1月4日〇◇,首創遠洋聯合體以總價61億元收穫了孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊□♂↑,溢價率僅9.34%π♀。1月17日∵♂〇,僅1輪♂,中糧旭輝聯合體以33.65億元拿下孫河鄉北甸西村2902-14地塊∴,溢價率僅1.02%▽┊♂,摺合樓麵價5.72萬元/平方米∴∴。

至此⊙〇⌒,孫河組團住宅用地出讓宣布收官〇□◇,七年時間☆▽,超過40家房企參与競拍∟⊿∵,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產、泰禾集團、恆基兆業等瓜分﹡。七年時間◇□∟,孫河組團地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米♀,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間〇◇⊿,孫河組團見證了北京房地產市場的高熱與低迷♀,也目睹了開發商在土地市場的瘋狂、謹慎、焦慮、無奈♀◇﹡,無數種心態﹡◇,全部呈現∴▽。如今⌒⊿⊙,雖然住宅用地出讓收官∟△,但是孫河組團的建設並未結束?,將時針撥回⊿,讓我們重新走一遍孫河組團的發展史☆◇⌒。

隨着北京房地產市場恢復理性和平穩⊙,「限房價、競地價」的競拍方式也逐漸被打破﹡﹡,不限價地塊慢慢出現在北京土拍市場▽♀,孫河組團最後兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨π。

5月28日☆↑﹡,孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現場競拍▽∵,低密度、別墅區、不限價、不限「70/90」π,看點十足⌒⌒,想象力豐富♀□⊙,信號意義強烈↑〇。參与競拍的房企也實力雄厚〇♂⊙,既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開♂∴∵,又有民企龍頭碧桂園、龍湖⊙,還有諸如平安之類的險資大鱷△↑∟,亦有老牌港資企業恆基兆業◇⌒,可謂卧虎藏龍△♀,欲上演一場「龍虎鬥」﹡┊。

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3 尷尬流拍2014年☆∴♂,孫河組團土地熱度並未延續π∟,而是轉冷□。7月29日⊿π〇,北京土地市場推出了5塊土地☆,分別是房山區的3宗和孫河組團的2宗☆□♂。相比于房山商業用地以較高溢價率被摘得π,孫河組團BCDE、K地塊則較為落寞∟┊,直到競價截止時間都沒有收到網絡報價☆∟∴,最終以流拍告終┊↑。

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孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷∟〇〇。圖為2013年區域進入建設階段◇▽▽。孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷♂。圖為區域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著⊙﹡┊。新京報資料圖片任誰也沒想到△↑⊙,曾經在北京土地市場掀起腥風血雨的孫河組團♂,最後一宗地塊的成交竟暗淡收場┊☆♂。僅兩家開發商參与♀↑,恆基+天恆、昆泰∟△,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企π△,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等﹡∵◇,均未露臉〇∴△。最終⌒↑∴,恆基+天恆以1.51%的溢價率將朝陽區孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊輕鬆收入囊中□△△,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價∴∴,相比於3個多月前摘得同區域的另一宗溢價率為23.32%的地塊↑,恆基簡直是「撿了個漏」〇┊。

在總價競拍環節┊,經過多輪舉牌△▽〇,龍湖平安等聯合體舉牌64.83億元達到總價上線?☆,隨後轉為保障房面積競拍環節∟。最終π⊿,保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房的代價?∴,將該地塊收入囊中⌒▽。據機構測算⊙??,加上異地配建的保障房∟?,該地塊摺合樓麵價已達到5.38萬元/平方米∟♀,刷新組團最貴地價紀錄∴﹡。

彼時的北京土地招拍掛市場♂□♂,到處烽火硝煙□π,大興瀛海、龐各庄等非傳統熱點區域遭到房企激烈爭奪∟∵,丰台變為「瘋台」↑┊♂,作為優質區域﹡﹡,孫河組團勢必遭遇拼搶♀。

而孫河組團最後一宗地塊♀□,同樣不限價〇﹡♂,其冷淡程度△?,更是超出想象?∵,溢價率僅為1.5%⌒◇↑。張大偉分析△△▽,地塊因為容積率較高△┊,為1.5π,住宅比例佔70%〇∵,溢價率肯定會低於之前地塊∴。

僅過5個月後◇﹡,孫河組團地價刷新歷史紀錄♀☆♀。當年7月23日﹡⊙⌒,孫河鄉西甸村HIJ地塊迎來現場競價⊿⊙,多家房企參与競拍△。總價達到上限〇,轉入到公租房面積的競拍環節〇,最終?┊△,中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊﹡,溢價率49.37%♂∵,扣除公租房面積后⊿,該地塊的樓麵價高達4.84萬元/平方米▽♂,成為組團內最貴地塊□∴。如果再刨除掉幼兒園等配建項目∟∵π,摺合樓麵價超過5萬元/平方米☆□△。

不同於北京其他板塊∵△⌒,孫河組團是唯一一個先規劃后建設的純粹低密住區,被定義為「集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區♂,是東三鄉先行啟動的重點組團」∟☆。

優質地塊不限價∟,但是並未引起開發商的瘋狂﹡﹡,孫河組團土地出讓雖然收官□↑,但是對於北京土地市場所帶來的信號意義並未結束⌒。

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這也是三年多以來∴,北京首次出現土地流拍現象⊿。中原地產首席分析師張大偉分析認為▽∵┊,「一日內兩塊熱門住宅用地流標﹡﹡,底價過高是主因⌒。」掛牌公告顯示∵,K地塊建築規劃面積8.99萬平方米?π,起始總價為31.45億元♂,起始樓麵價高達3.5萬元/平方米▽,突破北京住宅用地起始樓麵價最高紀錄⌒∟。而此前中糧地產摘得的HIJ地塊建築規劃面積為8.17萬平方米∴∴,起始價才15.8億元?⌒。此外↑π∴,BCDE地塊建築面積約為17.6萬平方米┊∵↑,起始總價為46億元π◇⌒。據中原地產市場研究部計算⊿,地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建♀π,因此實際樓麵價已經突破了4萬元/平方米〇┊□。

2015年↑┊△,BCDE地塊更名為「北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊」再次掛牌出讓♀◇☆。與之前相比⌒♀,地塊的土地面積有所「縮水」〇▽,取消了地塊內的中小學合校用地部分┊♂♀,建築規劃面積從此前的約為17.6萬平方米變為14.37萬平方米∴∵。

在「限房價、競地價」的競拍方式下〇⌒,北京90平方米之下的中小戶型呈爆髮式增長∟ππ,短時間內供過於求▽,產品同質化⌒□⌒,去化陷入困境△∵,這使得開發商拿地的熱情大大下降∟∴,北京土地市場走冷♂⊙☆。

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一周后∵,朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊〇,在歷經90輪的拼搶后∵□,被懋源地產以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中□,摺合樓麵價約5.26萬元/平方米⊿♂△。

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進入2012年底☆﹡☆,北京土地市場就開始熱了起來∴﹡□,多宗地塊以超過40%的溢價率成交∵△。進入2013年∟☆,北京土地市場開始瘋狂﹡∟□,那一年□,北京經營性用地出讓金合計達到1819.57億元♀,創造歷史最高紀錄⌒♂┊。多個區域上演「麵粉貴過麵包」的行情◇。也是那一年▽,孫河組團地價飆漲﹡◇。

”区农发局农计中心副主任游雪芸介绍说,“平潭的作物以红薯、萝卜、花生等为主,这些都是比较有名的长寿食品。

本文标题:孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

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