KY棋牌APP:孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

KY棋牌APP孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

【投放1万吨冻猪肉】

僅過5個月後⌒∵∟,孫河組團地價刷新歷史紀錄♂。當年7月23日∟◇☆,孫河鄉西甸村HIJ地塊迎來現場競價△⊿▽,多家房企參与競拍∵♂。總價達到上限♂,轉入到公租房面積的競拍環節∴,最終∟∟π,中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊▽▽♂,溢價率49.37%↑☆⊙,扣除公租房面積后⊿⊿,該地塊的樓麵價高達4.84萬元/平方米▽⊿,成為組團內最貴地塊⊙。如果再刨除掉幼兒園等配建項目∟,摺合樓麵價超過5萬元/平方米↑?∵。

孫河組團的土地整理出讓速度快得驚人⊿。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起⊙▽☆,僅僅三年的時間⊿□,孫河組團土地就進入競拍階段♂∴。

2013年1月24日〇,孫河組團第二宗住宅用地——朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊競拍⊿⊿♂,吸引十多家競買主體參与⊙∴◇。最終♂,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得⊙♀〇,摺合樓麵價約為2.86萬元/平方米♂,接近3萬元▽π┊,溢價率高達49.79%☆?♂。而2月28日〇,北京13宗地塊集中出讓﹡,堪稱土地盛宴⊙。其中〇,孫河組團再次出讓兩宗住宅用地□,分別為F、G地塊☆∴⊙,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中⊿,並未超過此前泰禾拿地價格⊿π。

中糧地產高價地塊想要徹底解套◇↑⊿,還需要更高價地塊的出爐♂。4 再度高潮2014年9月30日♀∴⊿,央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》♂,其中最引人關注的是首套房認定標準調整〇,認貸不認房∴◇﹡。2014年11月21日♀,央行宣布降息〇□,政策寬鬆?∟?,樓市回暖節奏加快♀。

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孫河亦不例外∟↑,但是◇⊿,別墅區內建限競房♂↑,似乎有點出入π□☆。2017年5月3日▽□⌒,中糧天恆旭輝聯合體以45.75億元摘得孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地∴,溢價率31.09%∟☆,摺合樓麵價5.13萬元/平方米▽,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米∴⊿↑,銷售最高價格不超過70892元/平方米π☆。2017年9月7日□☆☆,在其他17家房企的夾擊下▽☆〇,泰禾以59.6億元、36%的自持麵價摘得孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊♀〇♂,溢價率49%┊,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米π∴△,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米┊。張大偉分析π△,該地塊摺合樓麵價6.9萬元/平方米┊♂♀。

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3 尷尬流拍2014年∴☆,孫河組團土地熱度並未延續♂,而是轉冷□⊿♂。7月29日◇,北京土地市場推出了5塊土地∵△♂,分別是房山區的3宗和孫河組團的2宗△△。相比于房山商業用地以較高溢價率被摘得∴,孫河組團BCDE、K地塊則較為落寞◇,直到競價截止時間都沒有收到網絡報價□♀,最終以流拍告終↑。

一周后﹡□♂,朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊□,在歷經90輪的拼搶后π▽,被懋源地產以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中⌒,摺合樓麵價約5.26萬元/平方米∴∟⊿。

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2018年1月4日〇▽,首創遠洋聯合體以總價61億元收穫了孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊⊿,溢價率僅9.34%∴∴。1月17日〇△⊙,僅1輪△﹡◇,中糧旭輝聯合體以33.65億元拿下孫河鄉北甸西村2902-14地塊□∴◇,溢價率僅1.02%♂┊∟,摺合樓麵價5.72萬元/平方米♂♂。

9月2日下午∴π,上述三宗地塊迎來現場競價⊙♂,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、首創、龍光等參与競價?◇,值得關注的是☆☆△,這也是陽光城首次進京參与搶地﹡♂。

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根據規劃?,孫河組團規劃用地面積283.8公頃∟,其中建設用地120公頃〇。雖然面積不大⌒﹡♂,但是土地純粹♂⊙,全區僅規劃12宗住宅用地☆☆⊙,容積率多在1.1左右▽?,其他為商業用地、教育用地、綠化用地、中央湖等﹡☆。

進入2012年底?☆,北京土地市場就開始熱了起來?﹡,多宗地塊以超過40%的溢價率成交▽♀。進入2013年〇♂⌒,北京土地市場開始瘋狂∴┊,那一年∴□,北京經營性用地出讓金合計達到1819.57億元﹡,創造歷史最高紀錄∟⌒∟。多個區域上演「麵粉貴過麵包」的行情♂♀。也是那一年↑⊙,孫河組團地價飆漲♀□♀。

在「限房價、競地價」的競拍方式下∴〇,北京90平方米之下的中小戶型呈爆髮式增長┊♂⊙,短時間內供過於求↑⌒,產品同質化□⊙∴,去化陷入困境☆?,這使得開發商拿地的熱情大大下降∵﹡♂,北京土地市場走冷↑▽。

1 站在「巨人」肩上孫河組團有何魅力♂┊〇?七年時間□,引得眾多房企競折腰⌒∴〇。孫河組團位於北京朝陽區孫河鄉↑,北京市第二道綠化隔離地區之內□,臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區♀,處於京順路交通走廊和溫榆河生態走廊的節點☆,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分↑。

至此△▽∵,孫河組團住宅用地出讓宣布收官♀,七年時間◇⊙♂,超過40家房企參与競拍♀♂,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產、泰禾集團、恆基兆業等瓜分□。七年時間∵♂↑,孫河組團地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米∟♂,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間⌒,孫河組團見證了北京房地產市場的高熱與低迷∵◇∴,也目睹了開發商在土地市場的瘋狂、謹慎、焦慮、無奈〇▽,無數種心態◇♀,全部呈現⊙⊙⊙。如今π,雖然住宅用地出讓收官♂〇△,但是孫河組團的建設並未結束♀┊,將時針撥回?⌒∴,讓我們重新走一遍孫河組團的發展史∟。

起始總價則略有上調♀∵π,從之前的42.3億元變為43.22億元┊?⌒,起始樓麵價則有下調〇?,為3萬元/平方米?。

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10個月時間π∵⌒,孫河組團出讓5宗地塊∴,地價就從2萬時代跨入5萬元時代↑。當時不少人認為□△,中糧地產拿地價格較貴┊,單價必須賣到8萬元才能不虧本∴,10萬元才能賺錢♀。這對於較早布局的龍湖、泰禾來說?﹡,是個「解套」的好機會∟。

在市場大勢下∴▽┊,孫河的熱度又回來了△。新的地價紀錄誕生▽∴,此前那些高價地項目開始解套△∟┊。而那時▽☆⊙,龍湖雙瓏原著作為區域內最早開盤的項目?♀,在2015年的成交均價為47064元/平米◇□〇,僅剩最後幾套獨棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子⊿◇∴,在2015年成交均價為64358元/平方米;於2015年開盤的首開·琅樾別墅部分和中糧瑞府兩項目∴□,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間∴。

而孫河組團最後一宗地塊π?□,同樣不限價π┊◇,其冷淡程度↑,更是超出想象△?,溢價率僅為1.5%▽。張大偉分析♀□,地塊因為容積率較高◇,為1.5☆﹡,住宅比例佔70%☆,溢價率肯定會低於之前地塊∟∵┊。

2015年是全國樓市瘋狂的一年┊∴⊿,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現飆升∵∵。也正是在這樣的背景下∵∴♀,孫河曾經兩度流拍的地塊再次掛出∵,這次等待它的不是流拍↑π,不是冷場〇,而是逆襲狂奔之路☆□☆。

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優質地塊不限價∟∟♂,但是並未引起開發商的瘋狂↑□,孫河組團土地出讓雖然收官☆∟〇,但是對於北京土地市場所帶來的信號意義並未結束▽∵↑。

5 撕裂的限價至2015年♀∵π,孫河仍是純粹的低密高端住宅區π∵,是門檻較高的富人區⊿。但是↑,改變發生在2016年♂。為了抑制過熱的樓市π□,「限房價、競地價」成為北京住宅用地市場主流的競拍方式↑△π,這類房源被市場稱之為限競房∟?。截至目前♀∵,已經成交了超過百宗限競房地塊▽□,且大部分項目產品受到「70/90」政策限制↑♂♀。

孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷♂?⊿。圖為2013年區域進入建設階段♀∴。孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷◇☆△。圖為區域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著⊿π。新京報資料圖片任誰也沒想到△,曾經在北京土地市場掀起腥風血雨的孫河組團∵,最後一宗地塊的成交竟暗淡收場∵□。僅兩家開發商參与?,恆基+天恆、昆泰☆π,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企▽♂,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等π,均未露臉?⊿∴。最終┊,恆基+天恆以1.51%的溢價率將朝陽區孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊輕鬆收入囊中⌒↑∵,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價↑∴?,相比於3個多月前摘得同區域的另一宗溢價率為23.32%的地塊〇△,恆基簡直是「撿了個漏」◇♂↑。

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不同於北京其他板塊〇∟,孫河組團是唯一一個先規劃后建設的純粹低密住區,被定義為「集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區☆□♀,是東三鄉先行啟動的重點組團」┊。

隨着北京房地產市場恢復理性和平穩?,「限房價、競地價」的競拍方式也逐漸被打破↑♂,不限價地塊慢慢出現在北京土拍市場∴◇,孫河組團最後兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨π⌒。

但是整個競拍過程□,較為克制┊,參与的企業大部分都沒有積極舉牌☆,最終▽,在內地房地產市場低調多年的恆基兆業▽〇♂,爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊∟??,溢價率23.3%〇,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團的最高地價紀錄△⊿,但是﹡,業內人士評價〇♂□,地塊熱度、成交價格均低於預期♂☆∟。

5月28日♂♂,孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現場競拍▽,低密度、別墅區、不限價、不限「70/90」♂,看點十足⊙♂┊,想象力豐富♂♂,信號意義強烈□。參与競拍的房企也實力雄厚?,既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開♀,又有民企龍頭碧桂園、龍湖△♀,還有諸如平安之類的險資大鱷△□,亦有老牌港資企業恆基兆業☆,可謂卧虎藏龍↑☆,欲上演一場「龍虎鬥」♀。

土地流拍也讓中糧地產摘得的最貴地塊陷入「解套」困境?△♂。相比于組團內前兩個項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷⊿♂△,中糧地產地塊超過4萬元的樓麵價♀⊙↑,使其遲遲難以入市♂。在2015年♂↑,該項目終於取得預售證﹡,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米⊿﹡,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米♂。不過♂┊,據張大偉統計◇,中糧瑞府在7月份的實際成交均價在6.7萬元/平方米◇┊。

B02-B03版采寫/新京報記者 段文平

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這也是三年多以來□♂﹡,北京首次出現土地流拍現象π∴。中原地產首席分析師張大偉分析認為☆♂∟,「一日內兩塊熱門住宅用地流標♂?,底價過高是主因⊿☆。」掛牌公告顯示☆∟♂,K地塊建築規劃面積8.99萬平方米┊◇□,起始總價為31.45億元♂π,起始樓麵價高達3.5萬元/平方米∟,突破北京住宅用地起始樓麵價最高紀錄◇π∟。而此前中糧地產摘得的HIJ地塊建築規劃面積為8.17萬平方米♀,起始價才15.8億元□△♂。此外☆⌒,BCDE地塊建築面積約為17.6萬平方米♂▽,起始總價為46億元♀♂。據中原地產市場研究部計算♂,地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建⌒π,因此實際樓麵價已經突破了4萬元/平方米☆△⊙。

隨着中央別墅區傳統板塊諸如天竺、香江等發展飽和◇,孫河組團這個純粹的低密住宅區開始引起關注⌒﹡□,受溫榆河綠化帶的輻射﹡〇,再加上規劃中的中央湖、濕地公園⊙□∵,以及自身低密規劃♂∟∟,孫河的自然環境極其優越☆▽。位於京密路西側、機場南線高速北側∵△,距離東北五環五元橋約6公里♀,距離首都機場僅8公里┊∵,且緊鄰地鐵孫河站⊿☆,交通非常便捷;此外♂,孫河處於中央別墅核心位置∟,可以享受區域內已經相對成熟的高端商業、醫療、教育、娛樂、生活服務配套◇,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞◇?☆。

2015年☆⊙,BCDE地塊更名為「北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊」再次掛牌出讓﹡⊙♂。與之前相比♀⊙△,地塊的土地面積有所「縮水」♂,取消了地塊內的中小學合校用地部分▽,建築規劃面積從此前的約為17.6萬平方米變為14.37萬平方米∟↑?。

2 地價三連跳2012年9月♀∴,孫河組團第一宗住宅用地掛牌出讓□,建築規劃面積約為7.29萬平方米⌒↑∴,起始價約為13.53億元☆﹡。但是當時的房地產市場調整並未結束♂,房企拿地仍然較為謹慎↑,吸引的開發商並不多♂♀,僅萬科、華遠、九龍倉、懋源、龍湖地產等□∵?,最終龍湖地產便以14.7億元摘得該地塊⌒┊,溢價率僅為8.66%⌒π∵,機構測算樓麵價約為20158元/平方米?。

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彼時的北京土地招拍掛市場⊿,到處烽火硝煙〇,大興瀛海、龐各庄等非傳統熱點區域遭到房企激烈爭奪◇,丰台變為「瘋台」⊙π∟,作為優質區域⊙,孫河組團勢必遭遇拼搶┊⌒。

在總價競拍環節?∴┊,經過多輪舉牌△﹡□,龍湖平安等聯合體舉牌64.83億元達到總價上線△↑⌒,隨後轉為保障房面積競拍環節∟。最終∵⊙π,保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房的代價∟♂,將該地塊收入囊中↑⊙。據機構測算﹡,加上異地配建的保障房π,該地塊摺合樓麵價已達到5.38萬元/平方米△π□,刷新組團最貴地價紀錄♀♀。

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一語成讖♀。8月25日◇∵⌒,北京再次掛出BCDE地塊﹡∟,起始總價比首次掛牌降了3.7億元↑,為42.3億元π⊿♀,但是在9月份的競拍現場⊙,再次遭遇流拍♂⊿⊿。

有分析人士表示☆□﹡,除了高總價、高單價外π〇⊿,還有來自市場層面的原因◇?。當時□▽,房地產調整並未結束⌒,開發商融資成本高﹡⊙⌒,在樓市整體溫度不高的情況下♀♀,對於高價地更為謹慎⊿﹡△。對此♂⊙,一位地產大佬曾發微博稱⊙,「高價地流標只是開始♂♂。」

广西高铁票价相对比较优惠,南宁、柳州、桂林、贵港、梧州等广西主要城市之间的高铁都已贯通,2014年12月26日,贵广、南广高铁全面开通,为桂粤人民二省提供了极大的方便。

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孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

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僅過5個月後⌒∵∟,孫河組團地價刷新歷史紀錄♂。當年7月23日∟◇☆,孫河鄉西甸村HIJ地塊迎來現場競價△⊿▽,多家房企參与競拍∵♂。總價達到上限♂,轉入到公租房面積的競拍環節∴,最終∟∟π,中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊▽▽♂,溢價率49.37%↑☆⊙,扣除公租房面積后⊿⊿,該地塊的樓麵價高達4.84萬元/平方米▽⊿,成為組團內最貴地塊⊙。如果再刨除掉幼兒園等配建項目∟,摺合樓麵價超過5萬元/平方米↑?∵。

孫河組團的土地整理出讓速度快得驚人⊿。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起⊙▽☆,僅僅三年的時間⊿□,孫河組團土地就進入競拍階段♂∴。

2013年1月24日〇,孫河組團第二宗住宅用地——朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊競拍⊿⊿♂,吸引十多家競買主體參与⊙∴◇。最終♂,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得⊙♀〇,摺合樓麵價約為2.86萬元/平方米♂,接近3萬元▽π┊,溢價率高達49.79%☆?♂。而2月28日〇,北京13宗地塊集中出讓﹡,堪稱土地盛宴⊙。其中〇,孫河組團再次出讓兩宗住宅用地□,分別為F、G地塊☆∴⊙,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中⊿,並未超過此前泰禾拿地價格⊿π。

中糧地產高價地塊想要徹底解套◇↑⊿,還需要更高價地塊的出爐♂。4 再度高潮2014年9月30日♀∴⊿,央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》♂,其中最引人關注的是首套房認定標準調整〇,認貸不認房∴◇﹡。2014年11月21日♀,央行宣布降息〇□,政策寬鬆?∟?,樓市回暖節奏加快♀。

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孫河亦不例外∟↑,但是◇⊿,別墅區內建限競房♂↑,似乎有點出入π□☆。2017年5月3日▽□⌒,中糧天恆旭輝聯合體以45.75億元摘得孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地∴,溢價率31.09%∟☆,摺合樓麵價5.13萬元/平方米▽,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米∴⊿↑,銷售最高價格不超過70892元/平方米π☆。2017年9月7日□☆☆,在其他17家房企的夾擊下▽☆〇,泰禾以59.6億元、36%的自持麵價摘得孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊♀〇♂,溢價率49%┊,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米π∴△,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米┊。張大偉分析π△,該地塊摺合樓麵價6.9萬元/平方米┊♂♀。

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一周后﹡□♂,朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊□,在歷經90輪的拼搶后π▽,被懋源地產以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中⌒,摺合樓麵價約5.26萬元/平方米∴∟⊿。

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9月2日下午∴π,上述三宗地塊迎來現場競價⊙♂,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、首創、龍光等參与競價?◇,值得關注的是☆☆△,這也是陽光城首次進京參与搶地﹡♂。

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根據規劃?,孫河組團規劃用地面積283.8公頃∟,其中建設用地120公頃〇。雖然面積不大⌒﹡♂,但是土地純粹♂⊙,全區僅規劃12宗住宅用地☆☆⊙,容積率多在1.1左右▽?,其他為商業用地、教育用地、綠化用地、中央湖等﹡☆。

進入2012年底?☆,北京土地市場就開始熱了起來?﹡,多宗地塊以超過40%的溢價率成交▽♀。進入2013年〇♂⌒,北京土地市場開始瘋狂∴┊,那一年∴□,北京經營性用地出讓金合計達到1819.57億元﹡,創造歷史最高紀錄∟⌒∟。多個區域上演「麵粉貴過麵包」的行情♂♀。也是那一年↑⊙,孫河組團地價飆漲♀□♀。

在「限房價、競地價」的競拍方式下∴〇,北京90平方米之下的中小戶型呈爆髮式增長┊♂⊙,短時間內供過於求↑⌒,產品同質化□⊙∴,去化陷入困境☆?,這使得開發商拿地的熱情大大下降∵﹡♂,北京土地市場走冷↑▽。

1 站在「巨人」肩上孫河組團有何魅力♂┊〇?七年時間□,引得眾多房企競折腰⌒∴〇。孫河組團位於北京朝陽區孫河鄉↑,北京市第二道綠化隔離地區之內□,臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區♀,處於京順路交通走廊和溫榆河生態走廊的節點☆,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分↑。

至此△▽∵,孫河組團住宅用地出讓宣布收官♀,七年時間◇⊙♂,超過40家房企參与競拍♀♂,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產、泰禾集團、恆基兆業等瓜分□。七年時間∵♂↑,孫河組團地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米∟♂,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間⌒,孫河組團見證了北京房地產市場的高熱與低迷∵◇∴,也目睹了開發商在土地市場的瘋狂、謹慎、焦慮、無奈〇▽,無數種心態◇♀,全部呈現⊙⊙⊙。如今π,雖然住宅用地出讓收官♂〇△,但是孫河組團的建設並未結束♀┊,將時針撥回?⌒∴,讓我們重新走一遍孫河組團的發展史∟。

起始總價則略有上調♀∵π,從之前的42.3億元變為43.22億元┊?⌒,起始樓麵價則有下調〇?,為3萬元/平方米?。

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在市場大勢下∴▽┊,孫河的熱度又回來了△。新的地價紀錄誕生▽∴,此前那些高價地項目開始解套△∟┊。而那時▽☆⊙,龍湖雙瓏原著作為區域內最早開盤的項目?♀,在2015年的成交均價為47064元/平米◇□〇,僅剩最後幾套獨棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子⊿◇∴,在2015年成交均價為64358元/平方米;於2015年開盤的首開·琅樾別墅部分和中糧瑞府兩項目∴□,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間∴。

而孫河組團最後一宗地塊π?□,同樣不限價π┊◇,其冷淡程度↑,更是超出想象△?,溢價率僅為1.5%▽。張大偉分析♀□,地塊因為容積率較高◇,為1.5☆﹡,住宅比例佔70%☆,溢價率肯定會低於之前地塊∟∵┊。

2015年是全國樓市瘋狂的一年┊∴⊿,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現飆升∵∵。也正是在這樣的背景下∵∴♀,孫河曾經兩度流拍的地塊再次掛出∵,這次等待它的不是流拍↑π,不是冷場〇,而是逆襲狂奔之路☆□☆。

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優質地塊不限價∟∟♂,但是並未引起開發商的瘋狂↑□,孫河組團土地出讓雖然收官☆∟〇,但是對於北京土地市場所帶來的信號意義並未結束▽∵↑。

5 撕裂的限價至2015年♀∵π,孫河仍是純粹的低密高端住宅區π∵,是門檻較高的富人區⊿。但是↑,改變發生在2016年♂。為了抑制過熱的樓市π□,「限房價、競地價」成為北京住宅用地市場主流的競拍方式↑△π,這類房源被市場稱之為限競房∟?。截至目前♀∵,已經成交了超過百宗限競房地塊▽□,且大部分項目產品受到「70/90」政策限制↑♂♀。

孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷♂?⊿。圖為2013年區域進入建設階段♀∴。孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷◇☆△。圖為區域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著⊿π。新京報資料圖片任誰也沒想到△,曾經在北京土地市場掀起腥風血雨的孫河組團∵,最後一宗地塊的成交竟暗淡收場∵□。僅兩家開發商參与?,恆基+天恆、昆泰☆π,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企▽♂,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等π,均未露臉?⊿∴。最終┊,恆基+天恆以1.51%的溢價率將朝陽區孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊輕鬆收入囊中⌒↑∵,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價↑∴?,相比於3個多月前摘得同區域的另一宗溢價率為23.32%的地塊〇△,恆基簡直是「撿了個漏」◇♂↑。

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不同於北京其他板塊〇∟,孫河組團是唯一一個先規劃后建設的純粹低密住區,被定義為「集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區☆□♀,是東三鄉先行啟動的重點組團」┊。

隨着北京房地產市場恢復理性和平穩?,「限房價、競地價」的競拍方式也逐漸被打破↑♂,不限價地塊慢慢出現在北京土拍市場∴◇,孫河組團最後兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨π⌒。

但是整個競拍過程□,較為克制┊,參与的企業大部分都沒有積極舉牌☆,最終▽,在內地房地產市場低調多年的恆基兆業▽〇♂,爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊∟??,溢價率23.3%〇,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團的最高地價紀錄△⊿,但是﹡,業內人士評價〇♂□,地塊熱度、成交價格均低於預期♂☆∟。

5月28日♂♂,孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現場競拍▽,低密度、別墅區、不限價、不限「70/90」♂,看點十足⊙♂┊,想象力豐富♂♂,信號意義強烈□。參与競拍的房企也實力雄厚?,既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開♀,又有民企龍頭碧桂園、龍湖△♀,還有諸如平安之類的險資大鱷△□,亦有老牌港資企業恆基兆業☆,可謂卧虎藏龍↑☆,欲上演一場「龍虎鬥」♀。

土地流拍也讓中糧地產摘得的最貴地塊陷入「解套」困境?△♂。相比于組團內前兩個項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷⊿♂△,中糧地產地塊超過4萬元的樓麵價♀⊙↑,使其遲遲難以入市♂。在2015年♂↑,該項目終於取得預售證﹡,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米⊿﹡,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米♂。不過♂┊,據張大偉統計◇,中糧瑞府在7月份的實際成交均價在6.7萬元/平方米◇┊。

B02-B03版采寫/新京報記者 段文平

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這也是三年多以來□♂﹡,北京首次出現土地流拍現象π∴。中原地產首席分析師張大偉分析認為☆♂∟,「一日內兩塊熱門住宅用地流標♂?,底價過高是主因⊿☆。」掛牌公告顯示☆∟♂,K地塊建築規劃面積8.99萬平方米┊◇□,起始總價為31.45億元♂π,起始樓麵價高達3.5萬元/平方米∟,突破北京住宅用地起始樓麵價最高紀錄◇π∟。而此前中糧地產摘得的HIJ地塊建築規劃面積為8.17萬平方米♀,起始價才15.8億元□△♂。此外☆⌒,BCDE地塊建築面積約為17.6萬平方米♂▽,起始總價為46億元♀♂。據中原地產市場研究部計算♂,地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建⌒π,因此實際樓麵價已經突破了4萬元/平方米☆△⊙。

隨着中央別墅區傳統板塊諸如天竺、香江等發展飽和◇,孫河組團這個純粹的低密住宅區開始引起關注⌒﹡□,受溫榆河綠化帶的輻射﹡〇,再加上規劃中的中央湖、濕地公園⊙□∵,以及自身低密規劃♂∟∟,孫河的自然環境極其優越☆▽。位於京密路西側、機場南線高速北側∵△,距離東北五環五元橋約6公里♀,距離首都機場僅8公里┊∵,且緊鄰地鐵孫河站⊿☆,交通非常便捷;此外♂,孫河處於中央別墅核心位置∟,可以享受區域內已經相對成熟的高端商業、醫療、教育、娛樂、生活服務配套◇,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞◇?☆。

2015年☆⊙,BCDE地塊更名為「北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊」再次掛牌出讓﹡⊙♂。與之前相比♀⊙△,地塊的土地面積有所「縮水」♂,取消了地塊內的中小學合校用地部分▽,建築規劃面積從此前的約為17.6萬平方米變為14.37萬平方米∟↑?。

2 地價三連跳2012年9月♀∴,孫河組團第一宗住宅用地掛牌出讓□,建築規劃面積約為7.29萬平方米⌒↑∴,起始價約為13.53億元☆﹡。但是當時的房地產市場調整並未結束♂,房企拿地仍然較為謹慎↑,吸引的開發商並不多♂♀,僅萬科、華遠、九龍倉、懋源、龍湖地產等□∵?,最終龍湖地產便以14.7億元摘得該地塊⌒┊,溢價率僅為8.66%⌒π∵,機構測算樓麵價約為20158元/平方米?。

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彼時的北京土地招拍掛市場⊿,到處烽火硝煙〇,大興瀛海、龐各庄等非傳統熱點區域遭到房企激烈爭奪◇,丰台變為「瘋台」⊙π∟,作為優質區域⊙,孫河組團勢必遭遇拼搶┊⌒。

在總價競拍環節?∴┊,經過多輪舉牌△﹡□,龍湖平安等聯合體舉牌64.83億元達到總價上線△↑⌒,隨後轉為保障房面積競拍環節∟。最終∵⊙π,保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房的代價∟♂,將該地塊收入囊中↑⊙。據機構測算﹡,加上異地配建的保障房π,該地塊摺合樓麵價已達到5.38萬元/平方米△π□,刷新組團最貴地價紀錄♀♀。

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一語成讖♀。8月25日◇∵⌒,北京再次掛出BCDE地塊﹡∟,起始總價比首次掛牌降了3.7億元↑,為42.3億元π⊿♀,但是在9月份的競拍現場⊙,再次遭遇流拍♂⊿⊿。

有分析人士表示☆□﹡,除了高總價、高單價外π〇⊿,還有來自市場層面的原因◇?。當時□▽,房地產調整並未結束⌒,開發商融資成本高﹡⊙⌒,在樓市整體溫度不高的情況下♀♀,對於高價地更為謹慎⊿﹡△。對此♂⊙,一位地產大佬曾發微博稱⊙,「高價地流標只是開始♂♂。」

从最远的天边到最近的脚下,除了波光粼粼,除了水天一色,涌入我们眼帘的,还有身后郁郁葱葱的树林,一座座雪白的风车以及环岛路上争奇斗艳的鲜花。

本文标题:孫河組團7年沉浮錄 最後一宗地塊低溢價率成交

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